Насколько цена на древесину влияет на стоимость недвижимости?

На фото: Чем больше доля использования древесины в строительстве, тем больше влияния её цены на общую стоимость недвижимости. Повышение затрат на строительство отражаются на стоимости жилья, особенно семейных домов. Иллюстрация фото: Pixabay.com

В последние месяцы мы стали свидетелями роста цен на сырьевые товары. Это не только нефть, газ или драгоценные металлы, цены на которые чаще всего упоминаются в СМИ. Подорожание также сказывается на промышленных материалах и сельскохозяйственной продукции, в том числе древесине, которая стала очень популярной. Она всё шире используется в ходе строительства недвижимости как в Соединенных Штатах, так и все чаще в Чешской Республике.

Цена на строительный лес на мировых рынках резко выросла, хотя в последнее время произошла коррекция. Год назад цена за единицу продукции составляла 350 долларов за 2,35 кубических метра (1000 досковых футов) , годом позже она была более чем в 3,5 раза выше и составляла 1284 доллара.

Цена на древесину определяется сочетанием умеренного роста предложения и скачка спроса, который поднялся до тринадцатилетнего максимума. Наибольшее неравенство наблюдалось на рынке Соединенных Штатов, связанном со строительством или ремонтом недвижимости. Повышение спроса вызвано финансовой поддержкой государства, которую большинство граждан США получили на свои лицевые счета.

Спрос превышает предложение

Спрос в США значительно превышает предложение, что приводит к росту цен на древесину не только на рынке США, но и во всем мире. Еще одна причина, по которой спрос в США перекинулся на другие страны, заключается в том, что производители товаров из древесины сейчас получают в несколько раз больше прибыли по сравнению с предыдущими годами.

На большинстве рынков после повышения цены товара его производство увеличивается. В случае с деревом ничего подобного не происходит. Из-за понимания цикличности развития рынка многие руководители компаний не считают необходимым вводить в эксплуатацию лесопильные заводы, которые в предыдущие годы были закрыты из-за финансовой убыточности. Также нет планов строительства новых лесопильных заводов. Эти решения имеют прямое влияние на объемы производства товаров из древесины.

В этом контексте руководство двух крупных американских компаний заявило, что будет инвестировать в повышение производительности существующих деревообрабатывающих предприятий, но не в строительство новых. Причина — как в необходимости крупных вложений ( сотни миллионов долларов) в новое производство, так и в двухлетней продолжительности строительства. В подобных случаях, другие производители древесины предпочитают оставлять средства, собранные в чрезвычайном порядке, в качестве резерва на будущее.

В пять раз меньше недвижимости

Эффект от скачка цен показан на диаграмме (см. ниже), показывающей, сколько отдельно стоящих домов можно было бы построить используя объем древесины, приобретенной за 50 000 долларов в мае 2020 года (синие дома, примечание автора) и в мае 2021 года ( желтые дома).

Стоимость строительства среднего дома была увеличена на 36 000 долларов (более трех четвертей миллиона крон, прим . Ред.) . По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, того же финансового объема сейчас достаточно только для оплаты пятой части стоимости недвижимости.

Поскольку Канада ввела тарифы, ограничивающие экспорт древесины в Соединенные Штаты, спрос на рынках США, первоначально нацеленный на канадскую древесину, переориентировался на европейские товары из древесины. Эта тенденция распространяется на компании по всей Центральной Европе. В частности, повышенный спрос на пиломатериалы в США оказал значительное влияние на лесные сектора Чехии и Словакии, а также Германии и Австрии.

Новостройки и реконструкции

Хотя использование древесины для строительства в Чехии значительно ниже, чем в США (от 14 до 16% в Чехии против 65% в США, прим. автора), здесь также отражается рост ее цены. Это относится как к новостройкам (где растет использование древесины), так и к ранее построенным объектам.

Для новостроек нынешнее удорожание древесины означает рост рыночных цен на недвижимость. Если мы посмотрим на переработку древесины (а не на ее добычу), заготовленной в Чешской Республике, то увидим что ситуация аналогична ситуации в Соединенных Штатах: в Чехии также нет достаточных мощностей для переработки всего объема заготовленной древесины.

Чем больше доля использования древесины в строительстве, тем больше влияние её цены на общую стоимость недвижимости. Повышенные затраты на строительство отражаются в цене, особенно в случае семейных домов. К тому же определенная часть стоимости строительства недвижимости не может быть оценена.

Предварительно определенные (плановые) затраты на строительство перестают быть приемлемыми для строительных компаний. Либо окончательная цена устанавливается после завершения строительства, либо строительные компании включают более высокую цену на древесину в свои затраты, чтобы снизить риск ее изменения.

Рекреационные объекты их древесины станут дороже

Второй драйвер роста спроса на древесину в Чешской Республике — рост цен на объекты отдыха, начавшийся в прошлом году и продолжающийся в этом. Существует сильное несоответствие между спросом и предложением. Наблюдается значительное превышение спроса и резкий, на десятки процентов, рост цен, который желающие готовы платить за недвижимость даже в очень плохом состоянии.

Одна из причин повышенного спроса на владение отечественными объектами отдыха — ограничение поездок за границу. Из-за очень ограниченного строительства новых рекреационных объектов, это в основном старые коттеджи и шале, очень часто построенные из древесины.

Необходимость их реконструкции или ремонта увеличивает спрос на древесину. Рост спроса включает не только текущий, но и отложенный (запланированный) ремонт: многие люди начали покупать древесину, так сказать, на склад для возможного будущего ремонта, чтобы не беспокоиться по поводу продолжения роста ее цены.

На что следует обратить внимание инвесторам

Если недвижимость для отдыха покупает инвестор, ему следует гораздо больше думать о распределении рисков. Инвесторы, вкладывающие средства в коттеджи и шале, часто не сопоставляют возможность использования данной недвижимости в качестве инвестиционного инструмента с динамикой рынка, который может очень быстро измениться. Они должны сосредоточиться на анализе годовой востребованности рекреационных объектов, временных и финансовых требований для поддержания инвестиций, не говоря уже о методе финансирования. Во многих случаях это поможет избежать разочарования от нереализованных ожидания возврата инвестиций.

Рост цен в одном сегменте рынка недвижимости может с определенной степенью корреляции повлиять на развитие событий в других сегментах. Значительное повышение цен на коттеджи может иметь обратный эффект на ускорение роста цен на недвижимость в крупных городах.

Аргументация человека, заинтересованного в покупке недвижимости, может быть простой — если цены на коттеджи выросли, он должен смириться с продолжающимся ростом цен на недвижимость, предназначенную для жилья.

Автор — руководитель исследовательского фонда Salutem Fund.

Ян Дворжак
faei.cz, 21.06.2021

Похожие записи

Добавить комментарий